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MODELO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PAGO POR ARMADAS


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COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON PAGO POR ARMADAS

Señor Notario:
Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa que celebran de una parte don AAA, identificado con D.N.I. Nº …….., de estado civil soltero y con domicilio en ……………….., a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don BBB, identificado con D.N.I. Nº …….., de estado civil soltero y con domicilio en ………………….., a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en ………………………., distrito ….., provincia ….. y departamento de ….., el mismo que se encuentra inscrito en la partida electrónica Nº ….. del Registro de la Propiedad Inmueble de ….., cuyos linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del inmueble de su anterior propietario Don ……………………., mediante escritura pública extendida por ante el Notario Público de … Don ……, conforme obra en el asiento …… de la referida partida electrónica.
SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que el inmueble a que se refiere la cláusula anterior se encuentra desocupado, en perfecto estado de conservación y habitabilidad, y sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del bien descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.
PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO:
CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ….. (….. y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelará en dinero, íntegramente y por armadas, en la siguiente forma y oportunidades:
1.- S/. ….. en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta y sin más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.
2.- S/. ….. el día ……………..
3.- S/. ….. el día ……………..
4.- S/. ….. el día ……………..
5.- S/. ….. el día …………….. (*)
QUINTA.- A efectos de garantizar el cumplimiento de su obligación EL COMPRADOR gira en favor de EL VENDEDOR cuatro letras de cambio por los siguientes valores: S/……….., S/………., S/……… y S/……….; dichas sumas incorporan los importes establecidos en los numerales 2, 3, 4 y 5 de la cláusula anterior más los correspondientes intereses a la fecha de vencimiento allí indicadas para cada una de ellas.
Se deja constancia, asimismo, que las citadas cambiales se encuentran avaladas por Don………. ………………. las cuales podrán ser descontadas en el sistema financiero.
SEXTA.- El lugar de pago de todas las armadas será el domicilio de EL VENDEDOR.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de la firma de la escritura pública a que se refiere la cláusula anterior, acto que se verificará con la entrega de las llaves del mencionado inmueble, procurándole a EL COMPRADOR tomar efectiva posesión de dicho bien.
OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo, así como los recibos cancelados por los servicios de agua potable y energía eléctrica del último periodo, y el comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente contrato.
NOVENA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.
DÉCIMA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento.
DÉCIMO PRIMERA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservación y habitabilidad en que se encuentra.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:
DÉCIMO SEGUNDA.- EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el art. 1495 del Código Civil.
DÉCIMO TERCERA.- No obstante la declaración de EL VENDEDOR en la cláusula segunda de este documento con relación al perfecto estado de conservación y habitabilidad del bien objeto de la prestación a su cargo, aquél se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia.
GASTOS Y  TRIBUTOS:
DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL COMPRADOR.
DÉCIMO QUINTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo.
DÉCIMO SEXTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
DÉCIMO SÉTIMA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ……
DOMICILIO:
DÉCIMO OCTAVA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
DÉCIMO NOVENA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la correspondiente inscripción.
Firmado en la ciudad de ….., a los … días del mes de ….. de …..

EL VENDEDOR                                      EL COMPRADOR
NORMAS APLICABLES:
CÓDIGO CIVIL:
Art. 949 (Transferencia de propiedad de bien inmueble).
Art. 1118 (Hipotecas legales), inc 1).
Art. 1233 (Pago con títulos valores)
Art. 1529 (Definición de compraventa) y ss.
LEY DE TÍTULOS VALORES, LEY Nº 27287
Art. 119 (Letra de cambio) y ss.
LEY DE TRIBUTACIÓN MUNICIPAL, D.LEG. Nº 776:
Art. 7 (Formalización de la compraventa e inscripción registral)
Art. 8 (Impuesto Predial) y ss.
Art. 21 (Impuesto de Alcabala) y ss.
NOTAS REGISTRALES:
– En este caso, por el saldo deudor se constituirá hipoteca legal, siendo necesario para el levantamiento de esta garantía real la presentación de una escritura pública de cancelación de saldo de precio y levantamiento de hipoteca (art. 62° del Reglamento General de las Inscripciones del 21/12/36).
NOTAS TRIBUTARIAS:
– El Impuesto de Alcabala grava la transferencia de inmuebles urbanos y rústicos a título oneroso o gratuito, siendo sujeto pasivo del impuesto, en calidad de contribuyente, el comprador o adquirente del inmueble. La base imponible del impuesto es el valor del autovaluo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al Por Mayor para Lima Metropolitana. La tasa del impuesto es del 3% de dicho valor, siendo de cargo exclusivo del adquiriente sin admitirse pacto en contrario (arts. 21°, 23°, 24° y 25° de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Legislativo 776 del 31/12/93, modificado por Ley Nº 27616, del 29/12/2001).
– El Impuesto Predial grava el valor de los predios urbanos y rústicos, siendo sujetos pasivos del impuesto, en calidad de contribuyentes, las personas naturales o jurídicas propietarias de los predios. Ahora bien, cuando se efectúe cualquier transferencia de propiedad, el adquirente asumirá la condición de contribuyente a partir del 1° de enero del año siguiente de producida la transferencia (arts. 8°, 9° y 10° de la Ley de Tributación Municipal, Decreto Legislativo 776 del 31/12/93).
– Por disposición de la Ley Nº 27616 del 29/12/2001,  modificatoria de la Ley de Tributación Municipal, los registradores y notarios deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos de alcabala y predial que gravan los predios objeto de transferencia para la formalización e inscripción de la compraventa.
– El Impuesto General a las Ventas grava la primera venta de inmueble que realicen los constructores de los mismos (inc. d del art. 1° del Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo, Decreto Supremo 055-99-EF del 15/04/99). En este caso, para determinar la base imponible del impuesto, se excluirá del monto de la transferencia el valor del terreno, considerándose que éste representa el 50% del valor total de la transferencia del inmueble (num. 9 del art. 5° del Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo, Decreto Supremo 29-94-EF del 29/03/94).

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